전세계약 갱신청구권 (묵시적 갱신)

2020년 임대차 3 법이 발표되면서 임차인에게 유리하게 적용된 내용이 있습니다. 전세계약 갱신청구권이라고 하는데요. 쉽게 이야기해서 기존의 월세/전세를 살던 사람이 2년 계약이 끝나 더 살고자 한다면 집주인은 특별한 사유 없이는 이를 받아 들어야 한다는 것입니다. 전세계약 갱신 청구권을 발휘하면 동일한 조건으로 계약이 되는 것이고, 이때 갱신된 기간은 2년으로 보게 됩니다. 기존에 전세 2년 살다가 갱신해서 같은 조건으로 2년더 살게 되는 것이지요.

 

 

 

전세계약 갱신청구권 언제, 어떻게 신청하나요?

임차인(전세/월세 살고 있던 사람)이 계약 만료 전 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 임대인(집주인)에게 알려주면 됩니다. 이때 구두보다는 명확한 의사표시가 가능한 문자메시지나 내용증명 우편을 사용하면 좋습니다. 간단하게는 문자로 해도 되겠지만 아주 명확하게 하려면 수신인이 받았는지 확인 가능한 내용증명을 우편으로 보내는 것이 좋습니다.

전화 통화 내용을 녹음을 해도 좋을 것 같네요.

 

 

전세계약 갱신청구권 무조건 발휘되나요?

네 임대인(집주인)은 특별한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다. 다만 이를 거절하려면 임대인이 실거주 이유로는 거절이 가능합니다. 임대인 본인의 실거주를 포함하여 직계존속, 직계비속이 실거주하는 것 까지 포함입니다.(집주인의 부모/형제/자식 등) 그리고 월세였을 경우 임차인이 월세를 2번 이상 연체한 사실이 있다면 이때도 임대인이 갱신 청구를 거절할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

전세계약 갱신청구권이랑 묵시적 갱신이랑 뭐가 다른 건가요?

 

묵시적 갱신은 계약 만료 2~6개월 전(2020년 12월 10일 이전 계약은 1~6개월)까지 임대인(집주인)이 임차인에게 계약갱신 거절 혹은 계약 조건 변경(전세금 올려달라)등을 통지하지 않고 서로 별다른 말없이 가만히 있을 때 자동적으로 기존과 동일한 조건으로 계약을 연장한다는 것으로 보는 것입니다. 이때 전세/월세 자동연장이 됬다고 보는것입니다. 이렇게 묵시적으로 연장을 한 것이 전세계약 갱신청구권을 사용한 것이라고 보지 않습니다. 따라서 이렇게 자동연장이 되더라도 1번에 한해서는 전세계약 갱신 청구권을 행사 가능합니다. 즉 자동연장으로 2년을 더 살고 추가로 전세계약 갱신청구권으로 2년 더 살아도 되는 것입니다.

 

전세계약 갱신청구권 후 살다가 갑자기 나가게 된다면?

원래 전세계약은 2년이 되기 전에 나가려면 관행상 복비를 임차인이 내기도 하고 사람 구해질 때까지 못 나가기도 했는데요. 이렇게 갱신청구권을 행사한 뒤에는 언제든지 계약해지를 통보하고 나갈 수 있습니다. 다만 임대인(집주인)도 당장 갑자기 나가는 것에 대해 대응을 못할 수 있으니 보증금을 통지받은 날로부터 3개월 안에만 돌려주면 됩니다. 즉 이렇게 갱신을 하고 살더라도 나갈 것 같다면 최소 3개월 전에는 미리 말해야 내가 나가고 싶은 날에 맞춰 돈을 받을 수 있겠죠?

 

 

전세계약 갱신청구권은 몇 번 행사 가능하나요?

기존 몇 년을 거주하고 있던지에 상관없이 1회만 가능합니다.